A due anni esatti dal primo scossone normativo impresso dal Decreto "Salva-Casa" (D.L. 69/2024), il percorso di riforma strutturale del settore immobiliare e delle costruzioni ha raggiunto una fase di piena maturazione. Il mese di maggio 2026 vede i professionisti tecnici – ingegneri, architetti, geometri e periti – alle prese con l'applicazione consolidata delle nuove procedure di sanatoria semplificata, la ridefinizione dello stato legittimo e i primi decreti attuativi del nuovo Codice delle Costruzioni, volto a sostituire definitivamente il vecchio e frammentato DPR 380/01.
Il baricentro dell'attività edilizia si è ormai spostato in modo irreversibile: meno burocrazia preventiva per la Pubblica Amministrazione, ma massima responsabilità asseverativa in capo al progettista e al Direttore dei Lavori.
Lo scenario normativo: dal Salva-Casa al nuovo Codice delle Costruzioni
Il quadro normativo odierno è il risultato di un processo a due velocità che ha l'obiettivo di liberare il patrimonio immobiliare italiano dallo spettro delle micro-difformità, preparandolo al contempo alla grande sfida europea della Direttiva Case Green (EPBD).
- La disciplina consolidata (Ex D.L. 69/2024 - Legge 105/2024): Le modifiche introdotte nel 2024 agli articoli chiave del DPR 380/01 (come il 9-bis per lo stato legittimo, il 34-bis per le tolleranze e il 36-bis per la sanatoria semplificata) sono ormai prassi amministrativa consolidata nei Comuni.
- Il nuovo Codice delle Costruzioni (2026): Il testo unico di riforma organica è entrato nella sua fase operativa. La sua architettura recepisce le evoluzioni della digitalizzazione e punta a unificare i criteri urbanistici a livello nazionale, superando le storiche asimmetrie tra le leggi regionali e i regolamenti edilizi locali.
La razionalizzazione dei regimi abilitativi: solo tre binari
Il nuovo assetto procedurale ha l'obiettivo di eliminare le "zone grigie" interpretative riducendo drasticamente i titoli edilizi. Il sistema si articola su tre soli regimi giuridici chiari:
| Regime Edilizio | Ambito di Applicazione | Ruolo e adempimenti del Tecnico |
| Attività Libera | Manutenzione ordinaria, barriere architettoniche, VEPA, pergotende, pompe di calore e fotovoltaico standard. | Nessun titolo. Asseverazione necessaria solo per specifiche detrazioni fiscali o incentivi. |
| Segnalazione Certificata (SCIA) | Manutenzione straordinaria (strutturale e non), restauro, risanamento conservativo e ristrutturazioni "leggere". | Deposito della segnalazione con efficacia immediata. Il tecnico attesta la conformità urbanistica e igienico-sanitaria. |
| Permesso di Costruire (PdC) | Nuova edificazione, ristrutturazioni urbanistiche, addizioni volumetriche pesanti e interventi su edifici vincolati. | Progettazione integrale, rispetto dei piani strutturali e attesa del provvedimento (con silenzio-assenso riformato). |
La nuova Edilizia Libera e lo Stato Legittimo semplificato
La gestione dello Stato Legittimo dell'immobile (Art. 9-bis, comma 1-anag) è uno degli aspetti operativi più rilevanti. La normativa vigente permette di dimostrare la legittimità dell'unità immobiliare anche in presenza di difformità sulle parti comuni dell'edificio, e viceversa. Questo principio di "disaccoppiamento" ha sbloccato migliaia di compravendite e interventi di ristrutturazione.
Parallelamente, i confini dell'edilizia libera si presentano notevolmente ampliati. Oggi rientrano pienamente in questo regime:
- Le vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (VEPA), installabili senza titolo anche sui porticati aperti.
- Le strutture leggere di schermatura solare e ombreggiamento (tende bioclimatiche e pergotende), purché non configurino uno spazio stabilmente chiuso e abitabile.
- Tutti gli interventi di rimozione delle barriere architettoniche, a patto che non alterino la sagoma complessiva del fabbricato.
Tolleranze costruttive ed esecutive alla prova dei fatti
L'applicazione dell'Articolo 34-bis del Testo Unico rappresenta lo strumento quotidiano per la risoluzione delle difformità geometriche interne. Per i micro-interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le tolleranze non sono più fisse al 2%, ma sono parametrate in modo inversamente proporzionale alla superficie utile dell'unità immobiliare:
- 5% per superfici utili inferiori a 100 mq
- 4% per superfici utili tra 100 e 300 mq
- 3% per superfici utili tra 300 e 500 mq
- 2% per superfici utili superiori a 500 mq
Per gli interventi eseguiti successivamente a tale data, restano valide le tolleranze esecutive ordinarie del 2%, estese però anche al mancato rispetto dei requisiti di efficienza energetica e isolamento acustico, purché non pregiudichino l'agibilità dell'immobile.
Accertamento di conformità e varianti: addio alla doppia conformità simmetrica
La vera rivoluzione per la direzione dei lavori riguarda l'introduzione dell'Articolo 36-bis. Per le parziali difformità e per le variazioni essenziali, il principio della "doppia conformità" è stato superato.
Oggi, per sanare una difformità parziale, è sufficiente che l'intervento risulti conforme:
- Alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione dell'intervento;
- Alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria.
Nelle varianti in corso d'opera non sostanziali, il Direttore dei Lavori acquisisce un ruolo ispettivo e certificatorio: le modifiche non essenziali apportate in itinere nel cantiere non richiedono varianti intermedie bloccanti, ma possono essere asseverate direttamente dal professionista all'atto della comunicazione di fine lavori, riducendo i tempi morti e i costi di gestione della commessa.
Cosa cambia per la tutela professionale nel 2026
L'autonomia concessa dal legislatore richiede ai professionisti standard operativi di livello superiore rispetto al passato. Per operare in sicurezza in questo nuovo scenario, le linee guida per gli studi tecnici sono chiare:
- Due diligence preventive rigorose: L'accesso agli atti e il rilievo geometrico accurato (spesso supportato da tecnologie Laser Scanner e metodologie Scan-to-BIM) sono passaggi obbligati prima di firmare qualsiasi asseverazione.
- Adeguamento delle polizze RC Professionali: Le sanzioni pecuniarie previste per le sanatorie semplificate e le responsabilità penali legate a dichiarazioni mendaci sulle tolleranze impongono una revisione dei massimali assicurativi.
- Aggiornamento continuo sulle norme igienico-sanitarie: Con la semplificazione dei requisiti di altezza minima (ridotta in specifici casi di recupero a 2,70 m) e superficie, il progettista deve padroneggiare i decreti attuativi per garantire la reale salubrità degli spazi convertiti.
