L'emergenza abitativa in Italia richiede una svolta strutturale che superi le risposte contingenti. Con l'entrata in vigore del DL 66/2026 (Piano Casa 2026), il Governo definisce un piano decennale mirato a sbloccare circa 100 mila alloggi, articolato su tre direttrici strategiche per affiancare rigenerazione urbana, finanza pubblica e capitale privato.
- Riqualificazione e recupero del patrimonio pubblico (ERP)
Il primo pilastro punta a valorizzare e ripristinare il patrimonio di Edilizia Residenziale Pubblica esistente. L'obiettivo primario è rendere nuovamente agibili 60 mila alloggi popolari oggi sfitti o inutilizzabili per carenze manutentive.
- Governance commissariale: Un Commissario straordinario gestirà il piano d'azione con procedure e tempistiche accelerate.
- Risorse dedicate: Un investimento complessivo di 970 milioni di euro (veicolato tramite Invitalia S.p.A.) sosterrà gli interventi, promuovendo partnership pubblico-private.
- Nuove opportunità d'acquisto: Vengono introdotte opzioni di riscatto agevolato per gli attuali assegnatari e formule di locazione a lungo termine con riscatto progressivo, senza consumo di nuovo suolo.
- Accentramento delle risorse nel "Fondo Housing Coesione"
Per superare la frammentazione dei finanziamenti sul territorio, il secondo pilastro riorganizza le risorse pubbliche destinate all'housing sociale e all'emergenza abitativa.
- Regia finanziaria unica: Viene istituito il Fondo Housing Coesione, gestito da Invimit SGR, capace di convogliare oltre 10 miliardi di euro provenienti dal Fondo Sviluppo e Coesione (FSC) e dai programmi europei.
- Comparti territoriali: Il fondo si articola in sezioni regionali dedicate per garantire che i capitali siano impiegati tenendo conto delle specifiche esigenze locali.
- Attrazione dei capitali privati ed edilizia convenzionata
Il terzo pilastro crea le condizioni normativo-operative per stimolare gli investimenti privati nella costruzione e nella gestione di immobili a prezzi calmierati.
- Vincoli per i privati: Per accedere alle semplificazioni burocratiche, i promotori privati devono destinare almeno il 70% degli alloggi all'edilizia convenzionata.
- Canoni trasparenti: I prezzi di affitto o vendita degli alloggi convenzionati dovranno garantire uno sconto di almeno il 33% rispetto ai valori di mercato OMI, mantenendo un vincolo di destinazione trentennale.
- Grandi investimenti: Per i progetti ad alto impatto (superiori a 1 miliardo di euro) è prevista la figura di un Commissario straordinario per il rilascio di un'autorizzazione unica in tempi rapidi.
Misure complementari e destinatari
Il provvedimento amplia la platea dei destinatari prioritari — includendo giovani, studenti fuori sede, lavoratori in mobilità ed esperienze di senior cohousing o coabitazione intergenerazionale. A tutela della sostenibilità gestionale, viene inoltre istituito un Fondo di garanzia per la morosità incolpevole, volto a mitigare il rischio locativo negli alloggi pubblici e convenzionati.
Il DPCM di nomina attribuisce al Commissario straordinario - operativo con sede presso il MIT - poteri di ordinanza in deroga a qualsiasi disposizione di legge, salvo quella penale, il codice antimafia, il Codice dei beni culturali e i vincoli UE. Le ordinanze sono immediatamente efficaci e pubblicate in G.U.
Entro 30 giorni dalla nomina, il Commissario avvia la ricognizione degli immobili pubblici non redditizi e non in uso da destinare all'edilizia sociale, definendo l'elenco degli immobili disponibili e schemi-tipo di convenzione con diritti di superficie o altri diritti reali di godimento di durata non inferiore a 25 anni.
